Na rynku nieruchomości pojawia się wiele prognoz.

Opieram swoje opinie o dane statystyczne i moje doświadczenie 14 -letnie na wtórym rynku nieruchomości. Widziałam już potężne spadki na rynku, więc mam inną odporność na takie zjawiska. Zawsze analizując nawet najdokładniejsze dane statystyczne należy brać pod uwagę całkowicie nowe trendy szybko zmieniającego się świata, nagłych migracji ludności, a co za tym idzie transferu kapitału, czy wyraźnie dużych zmian postaw konsumenckich.

W Polsce nie widzę ekonomicznych podstaw do dalszego silnego wzrostu cen. Deweloperzy na rynku pierwotny napędzanym cenami materiałów i robocizny oraz spadkiem opłacalności lokat bankowych w 2019r., podwyższyli ceny i wysprzedali część mieszkań w budowie. Bez względu na braki ziemi pod nowe inwestycje, poziom cen i mniejszy wybór ofert spowodował przejście części Klientów na rynek wtórny (patrz dane NBP z II kw). Oczywiście i tu ceny wzrosły, natomiast trend ten może wg mnie być jedynie w 2020r. już tylko zatrzymany, bez oczekiwań wielkich kolejnych skoków.

Sprzedaż pakietowa mieszkań na rynku pierwotnym dla funduszy inwestycyjnych raczej pokazuje rozbudowę koszyka o pakiety poza strefę biurowo-handlową. Wielki powrót biurowców do centrum Warszawy dla wygody pokolenia Y, lepszej komunikacji i prestiżu. Z czasem nastąpi przerabianie obiektów biurowych na mieszkania lofty przy Galerii Mokotów. Ilość nowych inwestycji biurowych w centrum Warszawy powoli zacznie obniżać stawki obrzeży w tym segmencie. Zaś rynek ecommerce/IT wyraźnie wypiera centra handlowe w dłuższej perspektywie w takim obliczu, jaki jest obecnie oferowany Klientom. Już zaczęła się spora rotacja wśród najmów w obiektach handlowych. Nawet tych z wyższą kategorią. Wraz z tym pogłębia się trend do zmniejszania powierzchni wynajmowanej pod poszczególne sklepy i punkty usługowe. Inwestycje w pakiety mieszkaniowe w okolicach uczelni wyższych, czy nowoczesnych biurowcach nie powinny zatem dziwić. Niemniej jednak w obecnej skali nie stanowią wg mnie o trendzie wzrostu cen w 2020r. zarówno w sprzedaży nowych mieszkań, jak i stawek osiąganych z najmu.

Uważam, że jeżeli Klienci nie posiadają własnych biznesów, fabryk, pomysłu na dochodowy start up ect. bezpieczniej mogą zamiast trzymać oszczędności na lokatach inwestować w nieruchomości w dłuższej perspektywie 5-10 letniej na tym nie tracąc. Nie jestem zwolenniczką wystawania w kolejce po mieszkanie do najmu, jak ostatnio pokazywano w Berlinie ;) Choć 1 nieruchomość warto posiadać absolutnie własną. W tym zakresie jestem tradycjonalistką – z emerytury w Polsce trudno przez kilkadziesiąt lat wynajmować mieszkanie dla siebie, lepiej kupić choć 1 nieruchomość i na starość posiłkować się innymi mechanizmami jak np. odwróconą hipoteką.

Nie należy na siłę zaklinać deszczu - tylko zwyczajnie, pragmatycznie inwestować mając znaczniejszy udział środków własnych. A przy planowanej zamianie mieszkań czy domów na większe lub mniejsze nieruchomości, należy obecnie dokonywać tych zmian maksymalnie równolegle ze sprzedażą swoich nieruchomości, jeżeli jest taka finansowa i dla bezpieczeństwa konieczność.

Poniżej wyciąg z danych Narodowego Banku Polskego - „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2019r.”

Życzę miłej lektury i dobrych decyzji inwestycyjnych w 2020r.

  • Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, jednak przy LTV=80% mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela.
  • Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,7 mld zł , tj. była wyższa o 23,5% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 12,5% względem II kw. 2018 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowymwskazują, że banki nie zmieniły kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, natomiast nieznacznie zmieniły niektóre warunki, tj. podniosły marżę kredytową oraz pozaodsetkowe koszty kredytu. Banki zaobserwowały wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. W III kwartale 2019 r. banki przewidują zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych oraz niewielki wzrost popytu. 
  • Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polscepozostała na poziomie poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 62,4 tys. Zapas niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach zwiększył się o ok. 0,1 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec II kw. 2019 r. ok. 51,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży zmniejszyła się.
  • Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach utrzymał się na poziomie 3,3 kwartału. Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się we wszystkich analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie części popytu na ten, tańszy obecnie rynek."