BLOG

  • Data dodania: 04.05.2020
  • Autor wpisu: Jerzy St. Sztorc
Prawidłowo określone istotne postanowienia umowy mają znaczący wpływ na jej ważność. Istotne postanowienia umowy są to takie postanowienia, które dotyczą jej najważniejszych kwestii (np. ceny sprzedaży, obowiązku wydania rz eczy kupującemu, określenia przedmiotu i wysokości czynszu najmu, określenia czynności prawnej zlecenia, określenia przedmiotu leasingu, itp.). Istotne postanowienia umowy (przedmiot umowy) powinny być zatem opisane wyczerpująco i możliwie dokładnie. Bez tych postanowień niemożliwe jest uznanie, że dana umowa w ogóle została zawarta, co w praktyce prowadzi do jej nieważności (np. strony ustaliły czynsz najmu lecz nie wskazały co jest przedmiotem najmu).

W szczególnych sytuacjach ważność umowy uzależniona jest od zachowania prawidłowej formy. Prawo przewiduje określoną formę dla danych typów umów. I tak, forma specjalna (akt notarialny, podpisy
notarialnie poświadczone pod umową) jest zastrzeżona dla umów o znacznej doniosłości. Przykładowo umowa sprzedaży u działów w spółce z o.o. albo sprzedaży przedsiębiorstwa powinna zostać zawarta z
podpisami notarialnie poświadczonymi, zaś umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Bez zachowania szczególnej formy umowa jest nieważna.

Jeśli umowa nie ma formy aktu notarialnego to w razie gdybyście nie kupili np. mieszkania to zadatek przepada, ale sprzedający nie może dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej (tj umowy sprzedaży). Niedoszły sprzedający może jednak żądać dodatkowo naprawienia szkody p owstałej wskutek tego, że liczył na zawarcie umowy sprzedaży. Innej skutecznej możliwości z waszej strony nie ma jeśli nie dojdzie do porozumienia stron.

Od umowy odstąpić nie można jeśli w umowie nie zastrzeżono takiego prawa. Umowy takiej można co najwy żej nie wykonać albo rozwiązać za porozumieniem stron. W porozumieniu stron można zawrzeć
DOWOLNE postanowienia np o braku roszczeń, bo obydwie strony muszą się zgodzić z treścią porozumienia. Jeśli macie zapisane prawo odstąpienia od umowy to być może tam zapisane są warunki jakie należy spełnić np zapłacić odstępne.

Zawarcie umowy kupna sprzedaży prawa własności do nieruchomości, aby było skuteczne musi dokonać się w formie aktu notarialnego. Inaczej jest z umową przedwstępną, w której strony jedynie zob owiązują się, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży tych praw. Mają wtedy wybór: zwykła forma cywilno prawna lub forma aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna kiedy stosować?
Umowa przedwstępna zawierana jest przez stronę kupującą i sprzedającą, gdy z jakichś powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy ostatecznej. Może to być spowodowane np. brakiem środków
finansowych i koniecznością zaciągnięcia kredytu przez kupującego, chęcią „zaklepania” sobie nieruchomości, która się jeszcze nie z materializowała (np. dom w trakcie budowy), czekaniem na wydzielenie działki lub istnieniem w księdze wieczystej zapisów wymagających usunięcia.
Jakie zabezpieczenie (gwarancje, że dojdzie do umowy przenoszącej prawa) daje nam zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie cywilnoprawnej? Wpłacony przez zobowiązującego się kupić nieruchomość zadatek o ile strony nie umówią się inaczej przepadnie chcącemu uniknąć zawarcia umowy ostatecznej, a od sprzedającego, który unika przeniesienia własności domagać s ię można zwrotu tegoż zadatku w podwójnej wysokości.
Mając umowę w tzw. „zwykłej” formie z powodzeniem możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny w zdecydowanej większości banków.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wady i zalety Co dodatkowo zysku jemy (a co tracimy) zawierając umowę przedwstępną u notariusza (w formie aktu notarialnego)? Ogólnie rzecz biorąc mamy umowę mocniejszą, mogącą wywołać więcej skutków prawnych (korzystnych dla nas lub nie). Pierwszym podstawowym jest to, że mając akt notar ialny skutecznie przymuszamy kontrahenta do zawarcia umowy ostatecznej, bo jeżeli by tego nie zrobił możemy iść do sądu, który wyda orzeczenie zastępujące jego oświadczenie woli). Trwa to co prawda jakiś czas, ale umieszczając dodatkowo w akcie notarialn ym (mowie przedwstępnej) tzw. „trzy siódemki” (Art.777 kodeksu cywilnego dobrowolne poddanie się przez kontrahentów egzekucji komorniczej) znacznie przyspieszamy osiągnięcie celu jakim jest uzyskanie zapłaty ceny lub wejście w posiadanie nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że jest to broń obosieczna jeżeli my będziemy się chcieli wycofać z umowy, wtedy drugiej stronie przysługiwać będą te dodatkowe środki przymuszania.
Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy, jako przyszli nabywcy, złożyć wniosek do sądu o ujawnienie w księdze wieczystej naszego roszczenia o przeniesienie prawa własności
do sądu o ujawnienie w księdze wieczystej naszego roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jeżeli zgłosimy taką chęć u notariusza, ten sformułuje wniosek od razu w akcie notarialnym i nieruchomości. Jeżeli zgłosimy taką chęć u notariusza, ten sformułuje wniosek od razu w akcie notarialnym i sam dokona reszty formalności. Zabieg usam dokona reszty formalności. Zabieg ujawnienia w księdze wieczystej naszego roszczenia daje nam pełną jawnienia w księdze wieczystej naszego roszczenia daje nam pełną gwarancję nabycia praw do danej nieruchomości.gwarancję nabycia praw do danej nieruchomości.
Przewaga aktu notarialnego przejawia się też w tym, że sporządzony jest przez profesjonalistę. Jeżeli
Przewaga aktu notarialnego przejawia się też w tym, że sporządzony jest przez profesjonalistę. Jeżeli umowę zawieramy korzystając z usług pośreumowę zawieramy korzystając z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami dnika w obrocie nieruchomościami –– prawdopodobieństwo prawdopodobieństwo błędów jest nikłe, ale jeżeli formułujemy ją sami może ona posiadać istotne braki lub niedociągnięcia. błędów jest nikłe, ale jeżeli formułujemy ją sami może ona posiadać istotne braki lub niedociągnięcia. Jeszcze gorzej dla kupującego, gdy zawiera umowę przedwstępną na formularzu profesjonalnego Jeszcze gorzej dla kupującego, gdy zawiera umowę przedwstępną na formularzu profesjonalnego sprzedasprzedawcy (np. deweloper) wcy (np. deweloper) –– taki dokument zabezpieczać będzie przede wszystkim jego interesy.taki dokument zabezpieczać będzie przede wszystkim jego interesy.

Ważność umowy

Jest to zasadnicza różnica. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma większą ważność aniżeli
Jest to zasadnicza różnica. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma większą ważność aniżeli zwykła umowa cywilnoprawna. Wynika to z faktu, iż wzwykła umowa cywilnoprawna. Wynika to z faktu, iż w razie niewykonania przez jedną ze stron postanowień razie niewykonania przez jedną ze stron postanowień umowy zawartej w formie aktu, druga strona może domagać się swoich praw przed sądem. W takiej sytuacji umowy zawartej w formie aktu, druga strona może domagać się swoich praw przed sądem. W takiej sytuacji strona występuje z powództwem o zastępcze oświadczenie woli. Prawomocne orzeczenie sądowe zastępuje strona występuje z powództwem o zastępcze oświadczenie woli. Prawomocne orzeczenie sądowe zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony. Innymi słowy, oznacza to, iż każda ze stron w sytuacji gdy druga oświadczenie woli uchylającej się strony. Innymi słowy, oznacza to, iż każda ze stron w sytuacji gdy druga uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może wystąpić na drogę sądową i domagać się zawarcia tej uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może wystąpić na drogę sądową i domagać się zawarcia tej umowy. Dlatego też umowa przedwstępna w formie umowy. Dlatego też umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego sugerowana jest osobom aktu notarialnego sugerowana jest osobom zdecydowanym co do zakupu danej nieruchomości. Jeżeli natomiast, z jakiś względów bierzemy pod uwagę zdecydowanym co do zakupu danej nieruchomości. Jeżeli natomiast, z jakiś względów bierzemy pod uwagę iż może nie dojść do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, proponuję zawrzeć zwykłą iż może nie dojść do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, proponuję zawrzeć zwykłą umowę pisemną. umowę pisemną. W przypadku takiej umowy, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, W przypadku takiej umowy, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, pozostaje stronom rozliczenie zadatku/zaliczki oraz ewentualne roszczenie odszkodowawcze. Zakres pozostaje stronom rozliczenie zadatku/zaliczki oraz ewentualne roszczenie odszkodowawcze. Zakres odszkodowania obejmować może zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciemodszkodowania obejmować może zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy umowy przedwstępnej, tj. np.: koszty sporządzenia umowy, koszty podróży w celu jej zawarcia, opłaty skarbowe, przedwstępnej, tj. np.: koszty sporządzenia umowy, koszty podróży w celu jej zawarcia, opłaty skarbowe, sądowe.sądowe.

Koszty
Warto też wziąć pod uwagę koszty zawarcia obu umów. W przypadku umowy przedwstępnej notarialnej
Warto też wziąć pod uwagę koszty zawarcia obu umów. W przypadku umowy przedwstępnej notarialnej musimy się liczyć z taksą notariamusimy się liczyć z taksą notarialną. W zależności od ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. W lną. W zależności od ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. W przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie tej umowy i zredagowanie jej treści jest po stronie osób przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie tej umowy i zredagowanie jej treści jest po stronie osób zainteresowanych jej zawarciem.zainteresowanych jej zawarciem.

Zadatek a zaliczka
Zarówno w umowie przedwstępnej w formie aktu notarilanego, jak i cywilnoprawnej może występować w formie aktu notarilanego, jak i cywilnoprawnej może występować zadatek lub zaliczka. Pojęcie zadatku uregulowane jest w Kodeksie Cywilnym i stanowi, iż w sytuacji gdy zadatek lub zaliczka. Pojęcie zadatku uregulowane jest w Kodeksie Cywilnym i stanowi, iż w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może odstąpić ojedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może odstąpić od umowy i d umowy i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała zachować zadatek, a jeżeli sama go dała –– może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony. Zasada ta dotyczy również sytuacji, gdy niewykonanie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony. Zasada ta dotyczy również sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na sktutek okoliczności, zumowy nastąpiło na sktutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony lub za które żadna a które odpowiedzialność ponoszą obie strony lub za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. W przypadku wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet ze stron odpowiedzialności nie ponosi. W przypadku wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.świadczenia strony, która go dała.
Zaliczka natomiast, to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności i nie jest, tak jak zadatek, formą złych należności i nie jest, tak jak zadatek, formą zabezpieczenia wykonania umowy. Stanowi jedynie część ceny. Zaliczka tym różni się od zadatku, iż zawsze zabezpieczenia wykonania umowy. Stanowi jedynie część ceny. Zaliczka tym różni się od zadatku, iż zawsze jest zwrotna ( chyba że strony umowy postanowią inaczej). Oznacza to, iż w sytuacji gdy umowa nie djest zwrotna ( chyba że strony umowy postanowią inaczej). Oznacza to, iż w sytuacji gdy umowa nie dojdzie ojdzie do skutku, każda ze stron ma obowiązek zwrotu drugiej otrzymanego przez nią wcześniej świadczenia.do skutku, każda ze stron ma obowiązek zwrotu drugiej otrzymanego przez nią wcześniej świadczenia.

Bezpieczeństwo
Podsumowując, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego i umowa cywilnoprawna znacząco się od siebie różnią, a wybór formy może misiebie różnią, a wybór formy może mieć znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie ta umowa będzie eć znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie ta umowa będzie wywoływać w przyszłości. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze dokładne przanalizowanie obu form, zanim wywoływać w przyszłości. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze dokładne przanalizowanie obu form, zanim podejmie się decyzję którą z nich wybrać.podejmie się decyzję którą z nich wybrać.

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w momencie, kiedy z jakiegoś powodu nie można od mencie, kiedy z jakiegoś powodu nie można od razu razu podpisać właściwej umowy kupnapodpisać właściwej umowy kupna--sprzedaży.

Powodem takim mogą być formalności związane z uzyskaniem przez kupującego kredytu w banku, konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielkonieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu, uzupełnienie braków w u, uzupełnienie braków w dokumentacji, długotrwałe procedury związane z podziałem działki. Celem umowy przedwstępnej jest dokumentacji, długotrwałe procedury związane z podziałem działki. Celem umowy przedwstępnej jest potwierdzenie przez kupującego i sprzedającego, że w przyszłości transakcja dojdzie do skutku na potwierdzenie przez kupującego i sprzedającego, że w przyszłości transakcja dojdzie do skutku na określonych warunkach.określonych warunkach.

Co wybrać: umowę cywilnoowę cywilno--prawną, czy umowę w formie aktu notarialnego?prawną, czy umowę w formie aktu notarialnego?
Umowę przedwstępną można podpisać zarówno w formie pisemnej (umowa cywilno--prawna) jak i w formie prawna) jak i w formie aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak ich skutki prawne są zupełnie inne. Na czym polega różnica?aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak ich skutki prawne są zupełnie inne. Na czym polega różnica? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w przypadku, kiedy jedna ze Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w przypadku, kiedy jedna ze stron, które zobowiązały się do zawarcie umowy właściwej, będzie uchylała się od jej zawarcia, druga strona stron, które zobowiązały się do zawarcie umowy właściwej, będzie uchylała się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy właściwej w sądmoże dochodzić zawarcia umowy właściwej w sądzie. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zie. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, w przypadku uchylania się od zobowiązania przez jedną stronę, zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, w przypadku uchylania się od zobowiązania przez jedną stronę, druga nie może dochodzić zawarcia właściwej umowy sprzedaży na drodze sądowej, może jedynie druga nie może dochodzić zawarcia właściwej umowy sprzedaży na drodze sądowej, może jedynie domagać się domagać się od drugiej strony odszkodowania. Jeżeli do sprzedaży nie doszło z winy kupującego, od drugiej strony odszkodowania. Jeżeli do sprzedaży nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek, jeśli taki został wpłacony. Jeśli do sprzedaży nie doszło z winy sprzedający może zachować zadatek, jeśli taki został wpłacony. Jeśli do sprzedaży nie doszło z winy sprzedającego kupujący, jeśli wpłacił zadatek może żądać zwrotu kwoty dwusprzedającego kupujący, jeśli wpłacił zadatek może żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Jeżeli strony krotnie wyższej. Jeżeli strony umowy określiły karę umowną, strona pokrzywdzona można żądać jej wypłaty.umowy określiły karę umowną, strona pokrzywdzona można żądać jej wypłaty.

Podsumowując można stwierdzić, że choć obie umowy są ważne, tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego gwarantuje, że dojdzie ostatecznie do formie aktu notarialnego gwarantuje, że dojdzie ostatecznie do podpisania umowy kupnapodpisania umowy kupna--sprzedaży.
Trzeba jednak pamiętać, że taka umowa wiąże się z kosztami i zobowiązuje w takim samym stopniu obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu nieruchomości.strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu nieruchomości.

Informacje, które powinna zawierać umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna, aby spełniać swoją rolę, powinna zawierać kilka istotnych informacji:przedwstępna, aby spełniać swoją rolę, powinna zawierać kilka istotnych informacji:

Strony umowy
Strony umowy. Jeśli umowę podpisują między sobą osoby fizyczne trzeba podać imiona, nazwiska, daty . Jeśli umowę podpisują między sobą osoby fizyczne trzeba podać imiona, nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsaurodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, numery PESEL. Warto mości, numery PESEL. Warto pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim jako strona sprzedająca powinni pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim jako strona sprzedająca powinni widnieć oboje małżonkowie, chyba że istnieje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość została widnieć oboje małżonkowie, chyba że istnieje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżnabyta przed zawarciem małżeństwa (pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków). Jeśli osoby eństwa (pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków). Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą obok nazwisk należy podać nazwę tej działalności i numer NIP. fizyczne prowadzą działalność gospodarczą obok nazwisk należy podać nazwę tej działalności i numer NIP. Osoby takie powinny przedstawić odpis zaświadczenia z ewidencji działalności goOsoby takie powinny przedstawić odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spodarczej. W przypadku spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do reprezentacji.do reprezentacji.

Przedmiot umowy. W umowie trzeba dokładnie określić nieruchomość, której umowa dotyczy, czyli rodzaj W umowie trzeba dokładnie określić nieruchomość, której umowa dotyczy, czyli rodzaj nieruchomnieruchomości, jej położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnię, numer księgi ości, jej położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnię, numer księgi wieczystej, ilość i rodzaj pomieszczeń, z których się składa, w tym również np. piwnicę, garaż.wieczystej, ilość i rodzaj pomieszczeń, z których się składa, w tym również np. piwnicę, garaż.

Cena i płatność. Strony powinny również określić w umowie przedwstępnej dokładną cenę sprzedaży oraz . Strony powinny również określić w umowie przedwstępnej dokładną cenę sprzedaży oraz sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy kredyt bankowy) oraz doprecyzować termin sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy kredyt bankowy) oraz doprecyzować termin płatności całości lub kolejnych rat.płatności całości lub kolejnych rat.

Termin zawarcia umowy właściwej. Te. Termin zawarcia ostatecznej umowy kupnarmin zawarcia ostatecznej umowy kupna--sprzedaży powinien zostać sprzedaży powinien zostać określony w taki sposób, by nie budził wątpliwości, najlepiej poprzez wskazanie daty kalendarzowej. To określony w taki sposób, by nie budził wątpliwości, najlepiej poprzez wskazanie daty kalendarzowej. To ważne w przypadku, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy, od tego terminu bowiem liczyć sważne w przypadku, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy, od tego terminu bowiem liczyć się będzie ię będzie termin 1 roku, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy w termin 1 roku, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy w sądzie.sądzie.

Należy zaznaczyć, że ustawodawca przewidział dość krótki okres przedawnienia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, który wynosi jedynie przedwstępnej, który wynosi jedynie rok. Dwanaście miesięcy musi wystarczyć zarówno na dochodzenie rok. Dwanaście miesięcy musi wystarczyć zarówno na dochodzenie odszkodowania, jak i zawarcie transakcji przyrzeczonejodszkodowania, jak i zawarcie transakcji przyrzeczonej.

Elementy niezbędne w umowie przedwstępnej
Kwestie związane z zawarciem umowy przedwstępnej reguluje Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna jest est to umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. to umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienie umowy 389 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienie umowy przyrzeczonej.przyrzeczonej.
Powyższy zapis oznacza, że umowa przedwstępna, jaką podpiszą strony, jest ważna wtedy, gdy będą w niej a przedwstępna, jaką podpiszą strony, jest ważna wtedy, gdy będą w niej zawarte niezbędne postanowienia takiej umowy. Informacje na temat niezbędnych postanowień umowy zawarte niezbędne postanowienia takiej umowy. Informacje na temat niezbędnych postanowień umowy można znaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego, który określa, jakie elementy musi zawieramożna znaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego, który określa, jakie elementy musi zawierać np. umowa ć np. umowansprzedaży czy zamiany. Jeśli zatem mamy do czynienia z umową sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się takie elementy, jak: przedmiot umowy oraz cena sprzedaży. Jeśli zatem przedwstępnej muszą znaleźć się takie elementy, jak: przedmiot umowy oraz cena sprzedaży. Jeśli zatem przedwstępna umowa sprzedaży nie będzie zawierać wprzedwstępna umowa sprzedaży nie będzie zawierać wskazanych wyżej elementów, nie będzie można skazanych wyżej elementów, nie będzie można uznać, że umowa przedwstępna została skutecznie zawarta. W umowie przedwstępnej strony zapisują uznać, że umowa przedwstępna została skutecznie zawarta. W umowie przedwstępnej strony zapisują warunki, które muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona, czyli ostateczna.warunki, które muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona, czyli ostateczna.
Możliwe jest także zawarcie umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej, co jest podkreślane w awarcie umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej, co jest podkreślane w orzecznictwie sądowymorzecznictwie sądowym.

Dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej

Strony zawierające umowę przedwstępną mają prawo wprowadzić do niej także dodatkowe postanowienia, nieobowiązknieobowiązkowe, które dają prawo odstąpienia od umowy w razie braku ich realizacji. Zawsze jednak w owe, które dają prawo odstąpienia od umowy w razie braku ich realizacji. Zawsze jednak w umowie przedwstępnej muszą się znaleźć obowiązkowe postanowienia, czyli istotne postanowienia danej umowie przedwstępnej muszą się znaleźć obowiązkowe postanowienia, czyli istotne postanowienia danej umowy, co w przypadku umowy sprzedaży oznacza określenie przedmiotuumowy, co w przypadku umowy sprzedaży oznacza określenie przedmiotu sprzedaży oraz jego ceny.sprzedaży oraz jego ceny.
W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że z uwagi na fakt, iż zawarcie umowy przyrzeczonej stanowi przyczynę prawną umowy przedwstępnej, wada umowy przyrzeczonej powoduje nieważność umowy przyczynę prawną umowy przedwstępnej, wada umowy przyrzeczonej powoduje nieważność umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 k.c.), co podkprzedwstępnej (art. 58 § 1 k.c.), co podkreślił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I reślił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I CSK 420/06.CSK 420/06.

Skutki zawarcia umowy przez osobę nieupoważnioną

Zdarzają się sytuacje, że umowę sprzedaży mieszkania podpisuje z nabywcą osoba nieupoważniona przez dewelopera. Jeśli osoba updewelopera. Jeśli osoba upoważniona do zawierania z klientami umów sprzedaży lokali nie potwierdzi oważniona do zawierania z klientami umów sprzedaży lokali nie potwierdzi ważności takiej umowy, klient ma prawo wystąpić o odszkodowanie od osoby nieupoważnionej do ważności takiej umowy, klient ma prawo wystąpić o odszkodowanie od osoby nieupoważnionej do zawierania umów. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że w razie braku potwierdzenia ten,zawierania umów. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że w razie braku potwierdzenia ten, kto zawarł kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jegobraku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu (art. 103 § 3 k.c.). W takiej sytuacji ma również zakresu (art. 103 § 3 k.c.). W takiej sytuacji ma również zastosowanie przepis art. 415 k.c., który przewiduje obowiązek naprawienia szkody przez osobę, która ze zastosowanie przepis art. 415 k.c., który przewiduje obowiązek naprawienia szkody przez osobę, która ze swojej winy wyrządziła komuś szkodę. Osoba zobowiązana do odszkodowania ponosi odpowiedzialnoswojej winy wyrządziła komuś szkodę. Osoba zobowiązana do odszkodowania ponosi odpowiedzialność ść tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 k.c.). Jeśli tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 k.c.). Jeśli przepisy prawa lub postanowienia umowy nie przewidują inaczej, naprawienie szkody obejmuje straty, które przepisy prawa lub postanowienia umowy nie przewidują inaczej, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mposzkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.ógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Czy konieczne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?
Przepisy przewidują, że w umowie przedwstępnej nie musi być zapisany termin zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma bostatecznej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, yć zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Może się zdarzyć, że każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny zawarcia umowy przyrzeczonej. Może się zdarzyć, że każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin termin zawarcia umowy przyrzeczonej zawarcia umowy przyrzeczonej –– w takim wypadku jeżeli obie strony są uprawnione do żądania w takim wypadku jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).389 § 2 k.c.).
Przepisy regulują także sytuację skutków braku wyznaczenia przez strony terminu zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli bowiem w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony ostatecznej. Jeżeli bowiem w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie możtermin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.na żądać jej zawarcia.
Jeśli umowa przedwstępna zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej, musi być on określony precyzyjnie. Nie może to nastąpić przez ogólne zapisy, np. że podpisanie umowy nastąpi „po przygotowaniu precyzyjnie. Nie może to nastąpić przez ogólne zapisy, np. że podpisanie umowy nastąpi „po przygotowaniu przez sprzedającego kompletu dokumenprzez sprzedającego kompletu dokumentów koniecznych dotów koniecznych do sporządzenia umowy”, jest to bowiem sporządzenia umowy”, jest to bowiem sformułowanie zbyt ogólne, nie mówiące, w jakim terminie i jakie dokumenty ma przygotować strona, co sformułowanie zbyt ogólne, nie mówiące, w jakim terminie i jakie dokumenty ma przygotować strona, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 3010/02.podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 3010/02.
Jeżeli umowa przedws
Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ tępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, co określonego w niej terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, co zaakcentował Sąd Najwyższy w wyroku z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 707/98.zaakcentował Sąd Najwyższy w wyroku z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 707/98.

W jaki sposób można zabezpieczyć zawarcie umowy ostatecznej?

Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem realizacji warunków zawartych w umowie przedwstępnej oraz dojścia do skutku umowy przyrzeczonej jest zapisanie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczącdojścia do skutku umowy przyrzeczonej jest zapisanie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczących ych
zadatku. W takiej sytuacji, jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona
zadatku. W takiej sytuacji, jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachowaćzachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała –– żążądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.). dać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.).

Powyższe oznacza, że w razie gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego mieszkanie, sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli do zawarcia umowy mieszkanie, sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli do zawarcia umowy ostatecznej nie dosostatecznej nie doszło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej zło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.wysokości.

Strony umowy przedwstępnej mogą także uregulować kwestie dotyczące zadatku inaczej, niż niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Przepisy nie określają, w jakieprzewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek, j wysokości ma być dany zadatek, co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa.sama umowa.

Zadatkiem jest świadczenie dawane przy zawieraniu umowy. Powstają w związku z tym wątpliwości, czy Powstają w związku z tym wątpliwości, czy można uznać za zadatek świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej, ale po zawarciu umowy. W tej można uznać za zadatek świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej, ale po zawarciu umowy. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 20kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03. W wyroku 04 r., sygn. akt II CK 172/03. W wyroku tym Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w tym Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczeniaumowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczenia..
W razie gdy u
W razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która od umowy nie mowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która od umowy nie odstąpiła, może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z odstąpiła, może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyltytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej i naprawienia szkody w pełnej wysokości.wysokości.

W niektórych wypadkach zadatek ulega zwrotowi.
Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji gdy:wysokości zadatku w sytuacji gdy:
- umowa zostaje rozwiązana (dotycumowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd);zy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd);
- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;odpowiedzialności;
- niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponniewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony oszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).
Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 k.c.). Strony mogą w umowie przedk.c.). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowaniawstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania..

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej oznacza bezpodstawną odmowę zawarcia umowy umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bzmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim ezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy skutkiem. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona możeprzyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonejumowy przyrzeczonej..

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przeumowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się dawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jeśli strona umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na drodze prawomocne. Jeśli strona umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzasądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzający obowiązek jący obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarcie tej umowy i drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarcie tej umowy i zastępuje tę umowę.zastępuje tę umowę.

Bardzo częste są sytuacje, że po zawarciu umowy przedwstępnej mają miejsce okoliczności niezależne od stron, niezależne od stron, którektóre uniemożliwiają im zawarcie umowy ostatecznej. Taką okolicznością może być uniemożliwiają im zawarcie umowy ostatecznej. Taką okolicznością może być np. fakt nieotrzymania kredytu przez jedną ze stron umowy na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mimo wcześniejszej promesy banku. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietniawcześniejszej promesy banku. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK, 2004 r., sygn. akt I V CK, fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy.środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy.

Czy od umowy przedwstępnej należy płacić podatek?należy płacić podatek?
Podatek płaci się od umów zawartych, np. od umowy sprzedaży nieruchomości. Katalog czynności prawnych, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zawiera art. 1 ustawy z 9 września prawnych, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zawiera art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilno2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 101, poz. 649 z późn. zm., prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 101, poz. 649 z późn. zm., dalej: u.p.c.c.). Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że czynności cywilnoprawne, których nie zawiera art. dalej: u.p.c.c.). Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że czynności cywilnoprawne, których nie zawiera art. 1 u.p.c.c. nie podlegają temu podatkowi. Art. 3 ust. 2 u.p.c.c. przewiduje, ż1 u.p.c.c. nie podlegają temu podatkowi. Art. 3 ust. 2 u.p.c.c. przewiduje, że jeżeli zawarcie umowy e jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że zprzenoszącej własność. Oznacza to, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty awarcie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy, np. sprzedaży, będzie podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy, np. sprzedaży, będzie powodowało po stronie kupującego obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.powodowało po stronie kupującego obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.