Czasami spotkamy się z opinią właścicieli działek, iż analizy cenowe lub techniczne nie są konieczne, gdyż „jak się znajdzie klient to i tak kupi”. To oczywiste, iż każda działka prędzej czy później znajdzie swego amatora, ale raczej później i raczej za cenę daleko odbiegająca od spodziewanej Zakładanie, iż to kupujący sam uzyska niezbędne dane, może się sprawdzić jedynie w bardzo nielicznych sytuacjach. Brak rzetelnych informacji dotyczących potencjału działki skutkuje błędnym oszacowaniem wartości. Zazwyczaj w takim przypadku nie będzie zainteresowanych zakupem lub składane oferty będą stanowić ułamek wartości działki.
Działki cieszące się największym zainteresowaniem znajdują się przeważnie na terenach objętych zakresem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Plany takie określają podstawowe parametry takie jak: maksymalna wysokość zabudowy, liczba kondygnacji, intensywność zabudowy, powierzchnie biologicznie czynna, ilość miejsc parkingowych, obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy itp. Na podstawie tych parametrów sporządza się wstępne analizy chłonności terenu, bazujące głównie na współczynnikach liczbowych. Aby uzyskać bardziej precyzyjną wiedzę na temat potencjału działki zalecamy sporządzenie analizy uwzględniającej dodatkowe wymogi jak: odległości od innych obiektów, od granicy działki, wymogi p.poż., układ komunikacyjny na działce i w sąsiedztwie, strefy oddziaływania na sąsiedzie działki (zacienianie, hałas itp.), rzeźbę terenu, rodzaj gruntu, strefy ochrony przyrody, zagrożenia powodzią, osuwiska, zanieczyszczenia powietrza i gruntu, przebieg linii energetycznych lub innych obiektów liniowych, dostępność mediów, planowane zmiany w MPZP.
W gorszej sytuacji znajdują się właściciele działek, które nie są objęte MPZT (czyli ok. 70% właścicieli w Polsce). W tym przypadku, aby myśleć o skutecznej i sensownej transakcji należy koniecznie wystąpić o decyzję o Warunkach Zabudowy. Decyzja określa możliwości zabudowy działki na podstawie analizy urbanistycznej. Zdarza się, iż końcowy wynik analizy odbiega od zakładanego przez właściciela działki. Z uwagi na konieczności zawiadamiania stron w postępowaniu administracyjnym, na które oddziałuje planowana inwestycja lub stron mających tzw. „interes prawny” uzyskanie decyzji WZ jest procedurą czasochłonną.
Po uzyskaniu decyzji administracyjnej należy przeprowadzić analizę chłonności, tak jak i w przypadku działek objętych MPZT.
Dobrze wykonane analizy chłonności umożliwiają przeprowadzenie analizy businessowej zainteresowanym zakupem i podjęcie ewentualnej decyzji o zakupie działki.
Inwestorzy są skłonni zapłacić dobrą cenę w przypadku, gdy mają dostateczną wiedzę na jej temat. Jeżeli czas na podjęcie decyzji businessowej jest nadmiernie wydłużony lub wręcz trudny do określenia, z reguły nie podejmą ryzyka zakupu działki, lub oferują cenę dużo poniżej ceny rynkowej.