Jak wybrać najlepszego agenta w Warszawie? Jaka jest najlepsza formuła obsługi? Jak w każdej dziedzinie – krótkie konsultacje w stosunku do stałej kompleksowej obsługi stanowią znaczną różnicę.
ATMOSFERA I ZAUFANIE
W Polce coraz większa grupa Klientów od lat korzysta na stałe z usług tego samego biura nieruchomości i agentów. Podobnie, jak w zawodzie prawnika, lekarza, bankowca – zarówno rzetelna komunikacja, jak i otwartość za wiedzę jest podstawą sukcesu wzajemnej współpraca oraz zaufania. Dla przykładu choć rynek leków OTC kwitnie, wiele osób odchodzi od systemu samoleczenia, konsultuje każdy produkt farmaceutyczny z zaufanym lekarze. To samo dzieje się na rynku nieruchomości – od lat widzimy w zawodzie i wg danych uzyskiwanych od portali wzrost ilości działań sprzedaży i wynajmu powierzanych agentom nieruchomości
LICENCJA AGENTA – wg prawa nie jest obligatoryjna. Jednak lepiej nie ryzykować i sprawdzić czy min.w biurze, ktoś ją posiada.
Na rynku nieruchomości w Polsce jest już ponad 20.000 przydzielonych licencji. Część stanowiły certyfikaty na podstawie egzaminów państwowych, 6 miesięcznych praktyk, szkoleń lub/ i studiów podyplomowych. Do tego dochodziły obligatoryjne szkolenia – min. 20 pkt rocznie, aby utrzymać na kolejne lata ważność licencji. Na jedno biuro musiała być min. 1 licencja.
Od wielu lat po deregulacji mamy sytuację, gdzie biuro zakładać może każdy chcący mieć biznes. Niestety część osób nie posiada wiedzy merytorycznej ani umiejętności poruszania się w środowisku i podstawowych zasad współpracy między agentami na rzecz reprezentowanych stron. Mechanizmy działające ponad 17 lat temu dla biur i pośrednio Właścicieli nieruchomości są omijane czasem przez nowe biura, jako elementy zmniejszające ich skuteczność i pośrednio dochodowość.
PRAWO
Każdy sprzedający nieruchomość oczekuje od Agentów w pierwszej fazie szybkiego wprowadzenia oferty do portali i przyprowadzenia klienta. Niestety to dopiero początek drogi. Sedno tkwi w szczegółach – zaczynając od ustalenia, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży, a na końcu, jak skonstruować bezpieczny akt. Jeżeli agent przychodząc na pierwsze spotkanie lub podpisując umowę nie przegląda danych źródłowych i nie podaje informacji wymaganych do szybkiego uzupełnienia przed publikacją na portalach, cała transakcja może rozsypać się przy składaniu dokumentów do kancelarii notarialnej lub przy pierwszych pytaniach od kupujących. Pomijam w ogóle kuriozalne publikowanie ofert na portalach bez posiadania umowy pośrednictwa.
CENA
Można sprzedawać mieszkania w okolicy i nie znać wszystkich realnych cen transakcyjnych. Można znać ceny transakcyjne, ale nie rozumieć istoty różnic w budynkach, wad rozkładów mieszkań, wartości realnej wyposażenia lub jego amortyzacji. Szczególnie wiele pytań powstaje przy sprzedaży lokali, obiektów, domów i działek. Przeznaczenie może być o wiele ciekawsze niż podawane jest w podstawowej ofercie na portalach. Niestety wciąż niewielu Klientów i wchodzących na rynek Agentów bez wykształcenia w tej profesji nie rozumie różnic.
PODATKI
Agenci nieruchomości nie posiadają licencji doradcy podatkowego. Chyba, że ukończyli odpowiednią edukację potwierdzoną przez ministerstwo. Dlatego dobrą praktyką jest, gdy biuro współpracuje z doradcami i ich rekomenduje swoim Klientom oraz Klient jest informowany przy przyjęciu oferty i przed publikacją, że musi ten element uwzględnić w cenie. Jest wiele interpretacji i danych, które wykraczają poza dane o sprzedaży tej konkretnej zgłaszanej nieruchomości. Przez nieuwagę można stać się podatnikiem VAT. Jeżeli na spotkaniu ktoś sam opowiada o podatkach, a nie tylko zwyczajnie pyta o czas zakupu nieruchomości, zmian właścicielskich lub przeprowadzonych działaniach wokół nieruchomości i nie wskaże doradcy w tym zakresie – to sygnał, że koncentruje się na wystawieniu oferty na sprzedaż bez troski o konsekwencje podatkowe dla sprzedających.
GRANICE DZIAŁEK I UJAWNIENIE BUDYNKÓW W REJESTRACH KATASTRU
Lata mijają i Właściciele są przeświadczeni, że w przyrodzie nic nie ginie i dane są niezmienne. Niestety przed sprzedażą warto przygotowując ofertę zaprosić geodetę. Wiele lat temu, gdy nie były wymagane wypisy i wyrysy z rejestru gruntów część osób zapiła działki lub domy nie posiadając np. dostępu z działki do drogi publicznej lub stawiając budynek błędnie częściowo na cudzej działce. Takich przypadków jest niestety sporo.
MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA TERENU
Nie wszystko, co jest zapisane w miejscowym planie jest proste w realizacji. Działki mają różne oznaczenia. Etap uzyskania pozwolenia na budowę domu może poprzedzać wyłączenie np. z produkcji leśnej lub uzyskanie zgody współwłaścicieli działek drogowych w zakresie poprowadzenia mediów. Jeżeli planujemy zakup warto skorzystać z wiedzy architektów i rozumieć szereg działań niezbędnych do analizy działki przed zakupem, a mających wpływ na czas i w ogóle realizację zamierzeń inwestycyjnych.
LICZĄC NA ZAROBEK ZE SPRZEDAŻY – POLICZ REALNE KOSZTY
Dobry agent rekomenduje sprawdzenie szczegółowe podatku i opłat lokalnych. Opłata adiaceńska, renta planistyczna choć istnieją od lat, wciąż budzą zdziwienie.
NOTARIUSZ
Obrót nieruchomościami w Polsce wymaga formy notarialnej. Z reguły sposób finansowania, oczekiwanie na komplet dokumentów lub zwykły ludzki pośpiech wpływają na próby zawierania przedwstępnych umów cywilnoprawnych bez pomocy notariusza. Takie rozwiązanie ma swoje plusy i bardzo wiele minusów. Nie rozumiejąc prawa, można mocno się rozczarować.
UMOWA NA WYŁĄCZNOŚĆ CZY ZWYKŁA TZW. OTWARTA.
Jeżeli uznamy, że skala dodarcia z ofertą do Klientów i rekomendacja ze strony Agentów pracujących aktywnie na rzecz poszukujących nie interesuje Właściciela, to można oczywiście poprzestać na zawężonej drodze tanich portali wg zawartej umowy zwykłej. Niestety prawda jest taka, że zakup nieruchomości obarczony jest dużym ryzykiem i ponad 80 % Kupujących działa przynajmniej z jednym Agentem przy zakupie. Taki kupujący nie ujawnia swoich danych anonimowemu właścicielowi Panu „Mareczkowi”, ile posiada środków na zakup, jak chce przeprowadzić inwestycje. Dane na wstępie mniej przydatne – przy negocjacjach niezmiernie istotne. Umowa otwarta jest umową niezobowiązującą. Agencja może umieścić dane w swojej bazie, ale jak ma tak zapisane nie musi na portalach ani nie musi współpracować z innymi agencjami. Umowa na wyłączność powinna znaleźć się w systemie MLS, gdzie jest obecnie ponad 3500 agentów z Polski. Jeżeli agent proponuje Ci współpracę upewnij się, że oferta trafi do tego systemu. Bez takiej gwarancji stanie się umową „szufladkową”, a ilość powtarzających się ogłoszeń tej samej oferty w różnych wersjach osłabi sprzedaż i zainteresowanie Kupujących.
ODWIEDŹ BIURO
Biuro agencji nieruchomości to, jak w kancelarii prawnej serce działania na rzecz Klientów. Powinno być wizytówką i budować zaufanie. W nim działają agenci, na witrynach oferowane są Państwa nieruchomości, w sejfach przechowywane umowy. Jeżeli ktoś prowadzi biuro z domu, zajmuje się kilkoma biznesami na raz lub dorywczo – nie oczekuj jakości i nie porównuj stawek. Zapewne będą niskie, a biuro równie szybko może przestać istnieć. Oznaczenie na google maps nie pokrywa się w 40 % z realną siecią prowadzonych biur.
REJESTRACJA KLIENTÓW ZAINTERESOWANYCH ZAKUPEM
Każdy, kto sprzedaje nieruchomość pokazuje swoje mieszkania, domy itd., a następnie podaje swoje dane do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości powinien rozumieć, że rejestracja Klienta zgodna z RODO jest uszczelnieniem przepływu danych w interesie sprzedającego. Skoro odbiór listu poleconego wymaga weryfikacji tożsamości, już samo wpuszczanie osób z ulicy do domu jest po prostu niebezpieczne dla właściciela i całej wspólnoty.
WYDANIE NIERUCHOMOŚCI
Przed podpisaniem umowy sprzedaży lub najmu dobry agent sporządza dokumentację fotograficzno-opisową. W ten sposób przy protokole zdawczo odbiorczym można uniknąć nieporozumień lub wprost – nieprzewidzianych strat finansowych w wyniku braku wyposażenia.
POLISA OC I FAKTURA ZA USŁUGĘ POŚREDNICTWA (23 % VAT).
Do każdej umowy pośrednictwa agenci mają obowiązek załączyć kopię polisy i wpisać jej numer w umowę pośrednictwa. Każda usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zakończona jest wystawieniem przez biuro faktury VAT ze stawką 23 %. Przyjęte jest, że podobnie, jak w kancelarii notarialnej 50% wynagrodzenia płatne jest przy umowie przedwstępnej i kolejne 50% wynagrodzenia przy umowie przyrzeczonej przeniesienia własności.
MODELE DZIAŁANIA AGENCI
Na rynku nie obowiązują wytyczne dotyczące jednego modelu. Polska Federacja Rynku Nieruchomości oraz Stowarzyszenia rekomendują korzystanie z pełnej obsługi procesu sprzedaży na zasadach umowy z klauzulą wyłączności. Przy umowach zwykłych agent nie ma podstaw ekonomicznych do koncentracji sił i środków do sprzedaży takiej nieruchomości, nie ma wspólnego celu – tkwi przy rywalizacji z właścicielem o tempo a nie jakość ceny otrzymanej sprzedaży, ani z powodu czasu przyjmowania kolejnych agentów przez Właściciela, nie przekazuje na spotkaniu całej wiedzy na etapie przygotowania dokumentów do wystawienia oferty i pośrednio do transakcji. Skoro Klient sam wie i potrzebuje agentów tylko do poszerzenia dotarcia przez portale, nie jest otwarty na wiedzę i pełną kompleksową usługę, mając dla każdego agenta tyle czasu, aby podpisali umowę i zrobili sesję fotograficzną, taki klient otrzymuje pakiet nie ekskluzywny. W naszym środowisku zwany zwykłym.
REPREZENTOWANIE DWÓCH STRON TRANSAKCJI
Umowy zawierają zapis wg wyboru stron, czy wyrażają zgodę na reprezentowanie dwóch stron transakcji, czy tylko jednej. W niektórych wypadkach zgoda Właściciela zawiera zapis, do jakiej wysokości wynagrodzenie od strony Kupującej może zostać pobrane przez agenta, z którym ma zawartą umowę Właściciel. W przypadku braku zgodny agencja musi wywiązać się z tak przyjętego zobowiązania.
