Zmieniamy się – zmienią się nasze domy i biura.
Pierwsze 2 miesiące od zamknięcia ludzi w domach w Polsce mijają.
Zauważa się stagnację nastrojów, brak możliwości dziś jeszcze oceny tego, co wydarzy się w kolejnych miesiącach w różnych branżach. Pod względem konsumpcji i psychologii to nowe zjawisko na skalę globalną. Ludzie po czasie zaciekawienia nową sytuacją, względnego odpoczynku w domu, potem złości i bezsilności, a następnie stopniowej akceptacji dyskomfortu – wracają powoli do swoich działań w nowej rzeczywistości.
Uporządkowane szafy w domach, dzieci wyciszone edukacją w ramach lekcji online, sprawy zawodowe stopniowo poukładane w wirtualnej rzeczywistości. Tam, gdzie biznes mniej zależny od kwarantanny, wymiany gości za granicy, odczuwa się powolne ustalanie nowych metod zysków i przywracanie utraconych sił biznesu. Szaleją nowe szkolenia i sklepy on-line.
W naszej branży nieruchomości, gdzie ludzie poszukują doradztwa pojawia się wiele pytań. Większość osób nie posiada na kontach bankowych więcej zasobów niż w nieruchomościach.
Czy rynek czeka korekta?
Słabe lokalizacje i słaba architektura oraz wymóg 20% udziału środków własnych dla kredytobiorców
Nie ma, co zaklinać rzeczywistości – korekta cen w lokalizacjach słabszych i w segmencie mniej poszukiwanym będzie. Część Klientów kupujących mającym trudną sytuację zawodową, kłopoty firmowe lub nie posiadających wymaganych obecnie przez część banków 20% udziału własnych środków, odstąpi od zakupu. Ta korekta ma swoje dobre strony – ograniczy na chwilę niepotrzebne ryzyka, gdyby okazało się, że pandemia zatrzyma nas w domu na 1,5-2 lata. Część Klientów tymczasowo wybierze opcje najmów w gorszych lokalizacjach po niższych cenach, czekając na zmiany gospodarcze lub odbudowanie własnego kapitału.
Fliperzy i inwestorzy z kapitałem z kredytów
Obostrzenia w najmie krótkoterminowym i korekta czynszów najmów, tam gdzie udział kapitału pożyczonego był 90%, zmusi część inwestorów do wystawienia nieruchomości na sprzedaż po cenie akceptowanej przez rynek. O ile czas odroczenia rat ma wpływ na pierwsze wynegocjowane 3-6 miesięcy, o tyle w dłuższym okresie nie należy się spodziewać przychylności banków. Szczególnie, gdy jakiekolwiek inne obciążenia są mocno ryzykowne plus możliwa inflacja. W mojej ocenie pieniądze na lokatach bankowych w takim czasie tracą, ale dla tych, którzy te pieniądze realnie posiadają, a nie dla tych którzy je pożyczyli, aby dalej inwestować. W drugim przypadku ryzyko jest większe, bo zbyt wiele jest znaków zapytania.
Inwestycje a la hotelarskie, sanatoryjne, dla seniora, medyczne.
W mojej ocenie baza hotelarska w Polsce była bardzo uboga, a ostatnie 5 lat to masa ciężkiej pracy inwestorów, przez co ruch turystyczny gości krajowych i zagranicznych był w mniejszym stopniu ograniczony w stosunku do walorów naszego kraju. Osoby pracujące oczekiwały realnego wypoczynku, komfortu, wygodnych baz restauracyjnych i spa na miejscu. Bez względu na przejściowe problemy sektora jego realna wartość już ulegała zwiększeniu i będzie rosła w najbliższych latach, a możliwość adaptacji części obiektów na sanatoryjne, medyczne, czy domy seniora, absolutnie w perspektywie kolejnych lat starzenia się społeczeństw w Europie, jest atutem tego rodzaju budownictwa.
Mieszkania
W dzielnicach o rozwiniętej infrastrukturze i dobrej komunikacji ceny sprzedaży utrzymują się na stabilnym poziomie. Oferty z tarasami, dużymi balkonami lub ogrodami są w cenie bez zmian. Część właścicieli odkłada korekty do czasu sprawdzenia zainteresowania zakupami, bo całkowitym lub częściowym zawieszeniu kwarantanny. Część Kupujących nieprzerwanie uczestniczy w prezentacjach na nowych warunkach (prezentacjach w maskach, rękawiczkach itd.) i część korzysta z wirtualnych wizyt. Niemniej jednak wieszczona od lat przez informatyków skłonność do zakupu bez fizycznego oglądania jest równa prawie 0. Za każdym razem przed aktem są wizyty w nieruchomościach. Większość biur nieruchomości profesjonalnie zajmujących się rynkiem – szczególnie na umowach na zasadach wyłączności (exclusive agreement) odpowiedzialnie bez przerwy działa z systemu home office, dzięki wysiłkowi całej branży działa wiele kancelarii notarialnych, biur sprzedaży deweloperów, banków i urzędów współpracuje z tempie i możliwościach, jakie daje obecna sytuacja. Klienci akceptują spowolnienie procesów przygotowania dokumentacji do transakcji.
Domy
Zwiększona zdecydowanie ilość zapytań o domy w bliskich okolicach dużych miast. Zapobiegawczo Klienci preferują posiadanie 2-giej nieruchomości lub jednej docelowej, czy poprzez najem długoterminowy, czy poprzez zakup dla rodzin. Ceny w sektorze nieruchomości przy lasach, parkach, kameralne w rozsądnych cenach i parametrach budownictwa nie powinny odczuć znacznej korekty.
Działki
Małe i tanie działki inwestycyjne szybko zostaję sprzedawane. Rodzaj „gold-property”. Działki budowlane z wszystkimi mediami zaczynają interesować osoby otwarte na budownictwo – również to tanie modułowe. Bez zmian duże lub ciekawe działki inwestycyjne w dobrej okolicy wciąż cieszą się zainteresowaniem, jako lokata dla przyszłych inwestycji do realizacji za 1,5 – 2 lata.
Rynek premium
Dość ciekawie się zapowiada, choć teoretycznie jest bardziej odporny na wahnięcia globalne, a jednak nie należy zapominać, że duża część inwestorów z tego sektora to wytrawni gracze i znakomici negocjatorzy. Spokojnie i z rozwagą wybierający naprawdę najlepsze oferty. Na chwilę obecną zwiększone jest zainteresowanie rynkiem premium – a następne miesiące pokażą realne stawki zapłacone z kont.
Lokale usługowe
Znaczny wzrost ilości lokali wystawionych na sprzedaż. W poprzednich 2 kwartalach sporo pokazało się ofert do najmu. Nie wykluczone, że ograniczenia lub niechęć ludzi do odwiedzin w dużych centrach handlowych zwiększy zainteresowanie tańszymi do kupna, czy najmu lokalami, gdzie umowy są bardziej elastyczne dla obydwu stron. Lokale z możliwością wystawienia części stolików w ogródkach restauracyjnych mogą cieszyć się za chwilę większym zainteresowaniem – zarówno kupujących lub wynajmujących lokale, jak za chwilę zainteresowanie nimi wzrośnie wśród samych klientów restauracji. Korekta oczekiwana przez biznes i nieprzewidywalność najbliższego 1,5 roku będzie stanowiła częścią każdych negocjacji.
Biura
Zwiększy się ilość pustostanów w słabych obiektach. Nowe inwestycje miały w większości już zakontraktowane powierzchnie na etapie pierwszych etapów budowy. Na pewno część Klientów przeniesie część swoich biur z peryferii do coworkingów lub elastycznych terminowo obiektów.
Deweloperzy
Nie zaczęli obniżać cen. Spokojnie czekają mając i tak solidnie wypracowane przez ostatnie lata zasoby finansowe i zabezpieczone grunty pod kolejne inwestycje. Etap budów zaczętych wcześniej jeszcze trwa. Przy sprzedażach z 2019r. i I kw 2020r. udział niesprzedanych ofert jest stosunkowo mały, szczególnie w dobrych lokalizacjach. W duże fundusze skupujące całe osiedla i wszystkie inwestycje w dzielnicy nie ma, co wierzyć. Na rynku poza Polską jest jeszcze sporo innych państw w podobnej sytuacji, gdzie kwarantanna mocniej może odbić się na popycie wewnętrznym i cenach.
Szklanka do połowy pusta, czy do połowy pełna?
Pesymiści wróżą korekty – bo już zacierają ręce do zakupów po dawno niewidzianych cenach.
Optymiści i posiadający nieruchomości – wzrost cen nieruchomości – bo inflacja.
Stoicy – uznają, że i tak nieruchomości kupują na min. 5-10 lat. Ci, którzy dziś jednocześnie sprzedają, aby kupić – w większym stopniu nie odczują zmian rynku.
Znaczenie prywatnego doradcy i umów na wyłączność
W odróżnieniu od stosowanych umów zwykłych, gdzie jest włączony w działania Właściciel i wiele agencji, de facto nie ma ani silnego marketingu ani wiedzy, co i jak poprawić – czy cenę, czy prezentację nieruchomości i ilu Klientów już wie o ofercie. Pandemia pokazała, że tam, gdzie jest zawarta między Właścicielem nieruchomości umowa exclusive (wyłączność), tam jest współpraca między biurami, stabilna ocena sytuacji i konkretna osoba wspomagająca i odpowiadająca za działania. Właściciel ma zaufanego doradcę, odciążony jest od prezentacji i dodatkowej energii na odpowiedzi na pytania potencjalnych Kupujących. Przy umowach na wyłączność podobnie, jak w działach sprzedaży u deweloperów – jest inne powiązanie biznesowe. Solidne i odpowiedzialne.
Przyzwyczajenia Klientów
Nie jest trudno zgadywać, że wszyscy zmienimy swoje przyzwyczajenia – home office, treningi w domach, nauka przez systemy komputerowe, zdrowe odżywanie, ograniczenie rzeczy zbytecznych do życia, ubrania wygodne i te naprawdę noszone, docenienie szybkich dojazdów do pracy i czasu wolnego, zmiana stylu życia. Po 2 miesiacach wiemy, co tak naprawdę nam w naszych domach odpowiada, a co chcielibyśmy zmienić. Korekta kosztów stałych życia rodzin i działania firm nie jest złym rozwiązaniem, a przyniesie oszczędności na lata. Uwolnienie kapitału na bieżącą działalność. Łączenie zasobów z 2 mieszkań na zakup 1 domu, ale 2-pokoleniowego. Domki – oazy prywatne na Mazurach, nad Zegrzem, w lasach, górach, czy nad morzem.
Jestem dobrej myśli – na pewno dużo zmian w najbliższym czasie będzie – będą zdecydowane zmiany mieszkań, domów, lokalizacji, biur, lokali.
Zmieniamy się – zmienią się nasze domy i biura.